乐鱼体育app-leyu乐鱼体育-乐鱼体育官方下载乐鱼体育app-leyu乐鱼体育-乐鱼体育官方下载

乐鱼体育app克而瑞]2022年上半年中国房企总土储货
发布时间: 2022-10-11

乐鱼体育app克而瑞]2022年上半年中国房企总土储货值排行榜TOP100本榜单中房企总土储是指房企所有已确权土地中未售部分。多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由

  乐鱼体育app克而瑞]2022年上半年中国房企总土储货值排行榜TOP100本榜单中房企总土储是指房企所有已确权土地中未售部分。多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异,不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性,我们予以统一调整。如下:

  一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备,包含“已售未结转”部分,不能反映未来可售资源,统一去除该部分数据。

  二、随着城市更新的深入,很多房企的土地资源来自于城市更新,这类项目由于拆迁难度大,权益关系复杂,因此我们采取确权为标准。

  三、对于土地货值判断,每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准,不加入未来预期。

  截止2022年上半年,总土储货值TOP100房企的货值总量达到37.8万亿元,较2021年末下降了11%,同比也下降18%。货值百强门槛达到619.3亿元,分别较2021年和2021年上半年下降20%和24%,若比较各梯队的门槛变化,均呈现下降的趋势。

  从总土储货值TOP100来看,2022年上半年共有9家房企总货值超过万亿,多数房企总土储在1000-3000亿之间,达到34家。而土储货值低于1000亿的企业显著增加,较2021年末翻了一番。

  由此可见,在双集中供地与房企资金压力大的双重影响下,一方面是企业被动的收缩,投资脚步大幅放缓、甚至停滞,另一方面是主动战略转变,在低谷期采取”促销受、抓回款、紧投资“的策略。

  第一,乐鱼体育app百强房企总土储货值逐年递减。2022年上半年,销售百强房企的总土储货值超34.7万亿,总量连续两年下滑且创近四年新低,总货值较2021年末下降14%。

  第二,行业土储的集中度依旧高企,资源掌握在销售TOP20手中。2022年上半年,销售TOP20房企总土储货值占百强比例接近六成,较2021年末增长2个百分点。其中销售TOP10货值集中度更是接近40%,规模优势显著。

  第三,从总土储规模来看,民企的存在感是越来越低,稳健的国央企土储总量逐步攀升,占据主导地位。首先,从总土储货值TOP100来看,国央企总土储货值占百强比例达到43%,总土储TOP30企业中近半数来自国央企。其次,就土储前十企业而言,民企的数量逐年递减,2022年仅剩龙湖,碧桂园,其中碧桂园2022年上半年总土储货值较2021年末下降3%。

  销售锐减、投资停滞,导致百强房企去化周期急速攀升,2022年上半年百强房企总土储货值达到5.71年,较2021年末上涨55%,为2018年以来新高。有14%的企业去化周期高达10年,近半数房企去化周期维持在5-10年的区间内。

  从各梯队表现来看,2022年上半年各梯队去化周期均呈现上升走势,仅TOP10上升幅度较小,较2021年末增长37%。,OP11-50的三个梯队涨幅均在100%以上。存量卖不动、新增不拿地,导致这些房企陷入“越不拿越难卖”的困境。

  从企业角度而言,绿地、合生等土储规模较大,但去化周期超过10年,虽然上半年已经暂缓拿地、储备充沛,但去化偏慢,存在一定风险。仅有少数房企如万科、华润等去化小于4年,而滨江总土储货值去化仅为2.15年。

  在上半年近六成百强房企未有新增投资之下,有六成房企总土储货值下跌,跌幅在-10%至0%的企业数量最多,此外仍有13%的房企土储货值增长幅度超过20%,这与上半年积极拿地、土储分布在高能级城市不无关系。且从多数房企土储建面下降、货值上涨,以及单位货值上升也可见一斑。乐鱼体育app

  其中涨幅的较高的有越秀、华润、招商、中交房地产等,涨幅在20%以上,这些房企不仅涨幅大,土储货值同样较多,华润、招商总土储货值均在2022年上半年首次突破万亿。建发、国贸、首开、金地等企业涨幅在5%-10%之间。这些企业也是上半年集中供地拿地较为积极的房企,其中集中供地拿地金额占1-8月拿地金额比例在80%以上。

  从以往发展经验来看,总土地储备并非越多越好,匹配自身发展需要的和发展策略的适当土地是未来的大趋势。时至今日,行业格局已经生变。已经从高速发展迈入有质量发展阶段,随着强监管下的资金危机带来的生存危机,未来房企更加追求土储结构、质量和增储的安全性。

  因此,在杠杆红利、土地红利消退之后,总土地储备虽仍是企业低谷翻身、保持发展的 重要一环,但重要性已经远远不如过去几年。换而言之,乐鱼体育app房企土储绝对量已经迎来拐点,未来在行业整体层面上会继续保持下滑。一方面是源于市场下滑,销售疲软,企业主动控制土地储备的规模,从而达到控制负债的目的,以“轻资产、量入为出”为主,如越秀、华润等均表示未来坚持“量入为出”和稳健投资;另一方面,资金的悬顶压力,导致自集中供地以来,大多数百强房企投资“一紧再紧”,“促销售、抓回款、保交房、紧投资”之下,投资暂缓、销售加强土储规模将会出现减少。

  从多家房企半年业绩会表态不难看出,未来三四线城市都不再是房企投资的重心,“避免三四线、聚焦一二线”是主要策略。对于房企而言,低土储之下将更重质而非量,意味着接下来房企会通过土储换仓来优化和调整土储结构。

  此外,由于行业从高速发展迈入有质量发展的阶段,市场难以回到此前慢跌大涨的周期中,因此土储的去化是所有房企纳储、布局的重要考量点。换而言之,动态的去化安排将决定未来投资的节奏。